香港地产“教父”的K11生意经

在商业地产王国中，香港开发商一直有着“教父”级别的地位。

上个世纪60年代，香港的购物中心产业兴起，一派繁荣景象。整个60年代，由于商业发展推动香港经济增速高达12.7%，到1969年底，香港人均GDP达829美元，与内地1992年的水平相当。

在这片1106.34平方公里的土地上，随后建立起大大小小的购物中心多达上百个，赚得盆满钵满的地产开发商形成巨头格局。由于香港城市地域狭小，投资空间有限，港商带着迅速聚集的资本开始涌入内地，试图在这个拥有巨大潜力的商业市场上“复制”其成功模式，新世界是其中一员。

20年前，在内地市场上无法想象会有类似东塔这样的商业体出现。今年3月，广州K11艺术中心正式开业，这是继香港、上海、武汉之后的第4座K11购物艺术中心。广州K11位于CBD区珠江新城的东塔内，建筑面积达70000平方米，共10层，以“榕树”为主题，为消费者打造沉浸式购物艺术体验，同时以“博物馆零售”商业模式，首次在广州成功落地。

K11系列产品起源于香港，由新世界发展有限公司执行副主席兼总经理郑志刚亲自主导。在当下多数购物商场已囊括购物、消费、饮食、娱乐等业态的同时，多数商业体已经出现了同质化和增长疲惫。

“靠高速的商业运作一年收入五千亿，这是不可持续的。”郑志刚开始思考，要加入新的元素，刺激商业创新，他看到了结合艺术和文化的可能性。

这一模式的创新，很快得到了市场验证。2009年12月，香港尖沙咀K11开业，80%的商户是首次登陆香港的品牌。香港K11在开业第一年就实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

K11系列已经走到第8个年头。2018年财年中期，新世界发展在香港的投资物业租金收入达到8.23亿港元，上升13.7%，主要原因是K11 Atelier以及THE FOREST开始运营。其中，K11 Atelier的出租率达100%，每月平均客流量约140万人次。同期，新世界发展在内地市场的租金收入总额为 5.22亿港元，按年上升 13.2%，主要项目表现活跃。其中，上海K11购物中心每月平均客流量超过 79 万人次，出租率 99%，租金收入录得 7%增长。

在内地商业市场上获得成功，实属不易。观察内地和香港的土地市场，可窥视一二。在内地土拍市场上，住宅用地是商业用地价格的3-4倍，而在香港反之。

“因为香港商业地产做得成功地价就贵，内地发展商还是习惯做纯粹的房地产。”新世界中国董事兼副行政总裁黄少媚黄少媚在分析当下商业市场环境时告诉《21CBR》记者，做商业比做住宅更为复杂，“商业内容更为丰富，不可能一个图纸走天涯；失败的风险较高，所以要不停创新。”

与一些高周转的发展商不同，新世界不乏一个项目做十年的案例，其背后更离不开雄厚的财力支持。作为商业地产模范生，新世界总结出三则不可复制因素：资金实力、人流地段、前瞻性团队。

有业内人士表示，K11诞生于今完全迎合了新一代的消费习惯。目前在K11消费主流人群多为80、90甚至00后。其中80后多为新一代父母，其孩子在10岁左右，他们更希望孩子在购物的同时能有艺术的教育氛围。

而在一线城市的90后人群中，多数具有出国留学经验，具备国际视野，因此K11更注重融入当下流行国际品牌。例如Supreme等年轻人喜欢的潮牌已被率先引入。

即便如此，相对于内地房企，香港开发商大多被贴上了“不够进取”的标签。

“香港地产业已经走过40多年，从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十家。他们经历过很多次世界性的金融危机，走的每一步往往都会做最坏的打算，所以变得非常谨慎。”黄少媚曾对媒体表示，港商经历得越多，相应地会变得更加谨慎。

对于大型综合项目的生长周期，一般完成需要3-5年，落成后还需要经过2-3年的运营方为进入轨道，“这也是不能把脚步放得很快的原因，太快的话不利于我们品牌的发展。”

虽然受限于项目周期，但实际上新世界正在加快其发展步伐。在2023年之前，新世界计划在内地落成5个项目，其中包括位于北京和武汉的K11。未来，新世界方面表示，将把主要精力放在大湾区，这些城市相较更适合港资企业发展，也适合综合体的培养。