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香港地产面临变局

作者:中港源物流 发布于:2018/9/4 7:40:10 点击量:

香港房地产正逐步进入一个敏感时刻。一方面是楼宇单价屡创新高,另一方面是二手楼市的议价空间渐增,频频出现大额减价卸货情况;更甚者,部分地区的成交价已经开始低过银行估价,反映出业主开始愿意以低于市价卖楼。

最新创下单价新高的是位于香港中半山的豪宅“腾皇居”。该屋苑的一个中层单位以6430万元(港元,下同)售出,呎价超过4万元,创下全香港屋苑呎价新高。原业主于2012年以4888万元购入单位,这次易手,账面获利1542万元,回报高达32%。数据显示,屋苑5月份时中层B室,成交价4900万元,实用面积1236平方呎,呎价算下来有39644元,当时已经创下香港屋苑的新高呎价,没想到3个月之后,最新成交的单位比旧纪录再高出7%。

另一个吸引眼球的豪宅成交案例是浅水湾“福慧大厦”的低层B室,以总价1.2亿元转手,单位面积2499平方呎,成交呎价48019元。业主在1992年以1100万元购入该物业,这次出售,账面获利近1.1亿!

有人漏夜赶考场,有人辞官归故里。在二手豪宅成交屡创新高的同时,也有香港二手盘业主开始大幅折让退出市场。

屯门一位投资客在额外印花税届满当天,立马减价40万元沽货。根据地产中介的数据,这个物业位于香港青河坊多宝大厦高层A室,实用面积约246平方呎,投资者2015年8月购入,原本叫价400万元放盘,不久前持货刚满3年,不再受香港额外印花税的影响,因此当即减价40万元,以360万元易手。

香港楼市面临变局

屡创新高与频频出现的减价卖盘同时出现,显示香港的房地产市场正处于一个敏感的时刻。背后的原因主要来自内外两大方面:从内部因素来看,港府推出空置税,令二手楼市添压。从外部因素来看,美联储加息迫使香港银行跟进,导致按揭利率上行,令购房者却步;此外,全球资本加速向美国流动,香港的财富效应缩减,也令香港楼市承压。

先看香港政府推出的空置税,它的推出直接冲击二手市场。

空置税是今年6月底决定推出的税种,港府以“一刀切”的方式,向空置超过1年的一手楼单位征收“额外差饷”,税率是应课差饷租值的200%,相当于楼价的5%。该税种主要是针对一手物业,针对的是那些持有新落成但尚未出租或出售楼宇的发展商。港府明确表态,希望发展商不要“捂盘”,而是要确保将兴建的楼宇及时推出市场,不管是出租或出售均可。

这一招成为特首林郑月娥地产“新六招”中的最快见效的一招。

在一手空置税影响下,发展商明显改变销售策略,加速推出现楼新盘清货,而且加快了新盘的出售及出租计划。可以看到,香港现楼新盘成交比例不断攀升。根据港媒的统计,截至8月28日,8月份现楼成交逼近1000宗,是7月的4倍多,占整体一手成交比例更高达8成。

在香港,新盘销售通常会给买家提供各种优惠,有的是价格优惠,有的是卖方低息贷款,还有的是提供信用卡积分等,不一而足。如果新盘开售价贴近附近区域市场价,会对同区的二手楼市场造成较大的冲击。

一些新界的地产中介表示,受元朗区新盘推售抢客影响,屯门区二手交投极为淡静,令区内二手楼盘的业主心态转淡。有心想卖楼的投资者见势头不对,为了锁住利润,急忙降价出售二手楼盘。

除上述青河坊的减价案例外,在屯门另一个物业“兆轩苑”,有业主原本叫价460万元,后在10天内连减4次价,最后以412万元,减幅逾10%“卸货”。在上水中心,也有业主急忙减价卖楼。该物业实用面积330平方呎,业主原本叫价580万元,突然通知中价减价40万元,以539.8万元出手。这个物业原业主是在2014年以310万元购入,持货4年,账面获利约230万元。

不过业界对于空置税的影响仍在争议之中。主要原因是香港和内地不同,空置的楼宇并不多,而且根据港府的政策,开发商只要新楼出售或是出租,便可以逃过空置税的束缚。

港府6月底推出该措施时,香港的未售一手楼盘约9000套,7、8月份消耗近1200套,还剩余7800套左右,如果扣除发展商的出租及自用单位,潜在空置一手单位数量将更少。根据港媒披露,在即将到来的9月份,预计有8个新盘可望推售,合计6000套,也是近5年来最多的一手单位推售月。可想而知,当这6000套销售一空时,空置税的影响将很快会告一段落。

令楼市转弱的更重要因素是来自利率的上升压力。就在8月初,香港有近13家银行先后宣布提升H按的封顶利率至2.35%。

H按是浮动计息的按揭利率,指用1个月的香港银行间利率(HIBOR)加一个固定值,作为当月的按揭利率。为了防止意外HIBOR暴涨,银行同时会设置一个上限值——这个上限值通常用最优惠利率(目前普遍为5%)减一个固定数值,这样,贷款人的利率不会无上限一直攀升。比如银行如果实施H+0.85%,上限为P-2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%,则贷款人原本利率应为3%(即2.15%+0.85%),但因为上限被限定为P-2.65%,若P为5%,则最高不可超过2.35%,因此当月的按揭利率应该按2.35%计算。

过往香港的银行为争取业主贷款,普遍把上限数值控制在2.25%或以下,即采用P-2.75%的做法。但随着今年美联储接连加息,香港的银行开始感受到利率上升带来的压力。在8月初全行业步调一致的提升上限利率行动中,实际利率上限被提至2.35%。尽管数值并不大,但对外释放的信号已不言自明。

考虑到美联储在9月份极有可能再次加息(彭博预测显示9月加息概率高达98.5%),香港的银行界正讨论要提升最优惠利率(P利率)。中银香港(2388.HK)的高管8月底在业绩会上表示,随着美联储9月加息提上日程,香港跟随加息的压力将会增加,现在距香港提升P利率的日期已经越来越近。

一旦提升P利率,将会令H按的上限再次提升,给业主带来压力。根据市场预测,如果P值提升0.25%,购房者的入息门坎需要提高5%,才可通过压力测试,这会令潜在购房者的“上车”难度提高,有可能降低市民的入市意愿。开发商嗅觉敏锐,早已预到美国加息将会令香港P利率上行,因此都争取赶在加息前推出新盘,顺便规避空置税。